토지경계침범 분쟁, 철거를 요구하기 전에 경계부터 확인해야 합니다.

눈앞의 담장이 법적인 경계선은 아닐 수 있습니다

이웃의 담장이나 창고가 내 토지 안으로 들어온 것처럼 보여도 저는 곧바로 철거 문제부터 판단하지 않습니다. 먼저 지적공부상 경계와 현장의 이용 상태를 대조합니다.

오랫동안 같은 자리에 울타리가 있었다는 사실만으로 그 선이 법적인 토지 경계가 되는 것은 아닙니다. 원칙적으로 토지의 범위는 지적공부에 등록된 경계를 기준으로 판단하기 때문입니다.

따라서 토지경계침범이 의심된다면 지적도와 토지대장 등을 확인하고, 필요한 경우 경계복원측량을 통해 공부상의 경계가 현장에서 어디에 해당하는지를 특정하는 과정이 필요합니다. 다만 지적공부 작성 과정에 기술적 착오가 있었던 것과 같은 특별한 사정이 있다면 별도로 살펴봐야 합니다.

경계 자체를 두고 양쪽의 주장이 다른 사건인지, 경계는 분명하지만 상대방 시설물이 넘어온 사건인지도 구별해야 합니다. 전자는 실제 경계 확정이 먼저이고, 후자는 침범 부분의 철거와 인도가 주요 쟁점이 됩니다.

침범이 확인되면 철거·인도 문제를 검토합니다

측량 등을 통해 이웃의 시설물이 내 토지를 침범한 사실이 확인됐다면 다음으로 상대방에게 그 부분을 사용할 법적 권원이 있는지를 살펴봅니다.

별도의 권원 없이 담장이나 축대, 창고 등을 설치했다면 해당 시설물의 철거를 청구할 수 있고, 토지 일부를 계속 점유하고 있다면 그 부분의 인도 역시 문제될 수 있습니다.

권한 없이 토지를 이용해 경제적 이익을 얻었다면 점유기간에 대한 임료 상당의 부당이득 반환이 쟁점이 되는 경우도 있습니다.

다만 소유자가 직접 시설물을 철거하거나 임의로 옮기는 방식은 피해야 합니다. 상대방이 요구에 응하지 않는다면 민사절차를 통해 철거와 토지인도를 구하는 방향을 검토해야 합니다.

오래 사용한 토지라면 취득시효도 따져봐야 합니다

토지경계침범 사건에서 예상하지 못한 변수가 점유취득시효입니다.

민법은 일정한 요건 아래 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 경우 취득시효에 따른 소유권 취득을 인정하고 있습니다. 그렇다고 “20년 넘게 사용했다”는 사실 하나만으로 소유권이 넘어가는 것은 아닙니다.

저는 이런 사건에서 점유를 시작한 이유를 확인합니다. 이전 소유자의 허락을 받아 사용했거나 임대차 관계 등에 따라 점유했다면 장기간 이용했다는 사실만으로 취득시효가 인정되는 것은 아닙니다.

반대로 자기 토지라고 생각하며 소유자처럼 계속 관리했다면 취득시효 요건을 구체적으로 검토할 필요가 있습니다.

침범 면적이 작더라도 방치할 문제라고 단정하기는 어렵습니다. 현재는 몇십 센티미터의 담장 문제에 불과해 보여도 향후 매매나 신축·증축, 상속 과정에서 다시 분쟁이 될 수 있습니다.

결국 토지경계침범은 눈에 보이는 담장을 기준으로 해결하는 사건이 아닙니다. 법적인 경계를 특정하고, 침범 범위와 점유 근거를 확인한 다음 취득시효 가능성까지 순서대로 맞춰보는 것이 중요합니다.