토지 점유취득시효 소유권을 주장하기 위해서는?

기간보다 먼저 따져야 하는 ‘점유의 성격’

민법 제245조 제1항은 20년 동안 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기를 통해 소유권을 취득할 수 있도록 규정하고 있습니다.

여기서 평온한 점유는 폭력이나 강박에 의해 점유를 취득·유지한 것이 아닌 경우를, 공연한 점유는 점유 사실을 숨기지 않고 외부에서 알 수 있는 상태를 의미합니다.

다만 저는 토지 점유취득시효 사건에서 기간만 계산하지 않습니다. 토지를 어떤 이유로 사용하기 시작했는지가 중요하기 때문입니다.

소유자의 허락을 받았거나 임대차·사용대차에 따라 이용했다면 타인의 소유권을 인정하면서 점유한 것으로 볼 여지가 있습니다. 반대로 자기 토지라고 생각해 담장을 설치하고 경작하는 등 소유자처럼 관리해 왔다면 취득시효 요건을 구체적으로 검토할 필요가 있습니다.

별도로 민법 제245조 제2항은 부동산 소유자로 등기한 사람이 선의이며 과실 없이 소유의 의사로 평온·공연하게 10년 동안 점유한 경우의 등기부취득시효도 규정하고 있습니다.

부모의 점유와 토지 일부의 사용도 확인합니다

본인 혼자 20년을 점유하지 않았다고 곧바로 취득시효 주장이 불가능한 것은 아닙니다.

민법 제199조에 따라 점유를 승계한 사람은 자신의 점유와 이전 점유자의 기간을 함께 주장할 수 있습니다. 부모의 점유를 자녀가 이어받았다면 양쪽의 기간을 연결해 살펴볼 수 있는 것입니다. 다만 이전 점유에 존재했던 하자 역시 함께 승계된다는 점을 확인해야 합니다.

경계 분쟁처럼 토지 일부만 사용해 온 사건에서는 또 다른 문제가 생깁니다. 담장이나 마당, 텃밭 등이 이웃 토지 일부를 침범했다면 취득시효를 주장하는 범위를 구체적으로 특정해야 합니다.

이때 지적도와 측량자료, 과거 항공사진, 담장이나 건축물의 위치, 실제 이용 형태 등을 통해 어느 부분을 계속 점유했는지 확인하게 됩니다.

시효 완성일과 등기 변동을 함께 봐야 합니다

20년이 지났다고 등기부가 자동으로 바뀌는 것은 아닙니다. 점유취득시효가 완성된 이후에도 소유권을 취득하려면 등기가 필요합니다.

등기명의인이 협조하지 않는다면 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 청구하는 소송을 검토할 수 있습니다.

특히 저는 등기사항증명서에서 소유권 변동 시점을 꼼꼼히 확인합니다. 시효가 완성된 뒤에도 이전등기를 하지 않은 상태에서 제3자가 해당 부동산의 소유권이전등기를 마쳤다면 원칙적으로 그 제3자에게 기존의 시효 완성을 주장하기 어렵기 때문입니다.

반면 소유자가 중간에 변경됐다는 사실만으로 기존 점유기간이 사라져 다시 20년을 계산하는 것은 아닙니다. 결국 점유를 시작한 시점, 시효 완성일, 소유권이 이전된 날짜를 하나의 시간선 위에 놓고 검토해야 합니다.

토지 점유취득시효는 ‘몇 년 사용했는가’만으로 결론을 내리는 제도가 아닙니다. 점유의 출발점과 성격, 범위, 승계관계와 등기 변동까지 함께 맞춰봐야 소유권을 주장할 수 있는지를 판단할 수 있습니다.