신축아파트 하자, 어떻게 법적 책임을 물을 수 있을까?

생활 불편과 법률상 하자는 구분해야 합니다

새 아파트에 입주한 뒤 벽지 들뜸이나 타일 균열, 누수와 결로가 발견되면 모두 하자라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 법적으로는 공사상의 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생해 건축물의 안전이나 기능, 미관에 지장을 주는 결함인지가 중요합니다.

제가 신축아파트 하자 분쟁을 검토할 때는 단순한 불편인지, 정상적인 주거 기능을 떨어뜨리는 문제인지부터 구분합니다. 누수가 반복돼 벽체 내부가 손상되거나 결로와 곰팡이가 계속 발생한다면 법률상 하자로 인정될 가능성이 있습니다.

반면 사용 과정에서 생긴 손상이나 관리 부족이 원인이라면 시공상의 책임을 묻기 어려울 수 있으므로 발생 원인에 대한 객관적인 확인이 필요합니다.

*AI로 생성된 이미지입니다*

하자 종류에 따라 책임기간이 달라집니다

건물의 기둥과 보, 바닥, 내력벽처럼 구조 안전과 관련된 결함은 내력구조부 하자로 분류될 수 있습니다. 이러한 하자는 붕괴 위험이나 구조적 안전에 영향을 줄 수 있어 책임기간이 10년으로 정해져 있습니다.

누수와 창호 불량, 타일 들뜸, 배관 및 설비 문제 등 시설공사 하자는 공사 종류에 따라 책임기간이 달라집니다. 마감공사는 2년, 가스설비·창호·조경·전기·정보통신·소방·단열은 3년, 철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수 공사는 5년이 적용됩니다.

기간의 시작점도 확인해야 합니다. 세대 내부인 전유부분은 입주자에게 인도된 날부터, 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다. 입주자대표회의가 별도로 설치한 시설은 공동주택관리법이 아니라 해당 계약 내용을 기준으로 판단될 수 있습니다.

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보수 요청과 재발 과정을 자료로 남겨야 합니다

하자소송에서는 “문제가 있다”는 주장만으로 책임이 인정되기 어렵습니다. 하자가 처음 발견된 시점부터 사진과 영상을 남기고, 시공사에 보수를 요구한 문자와 공문, 통화 내용, 보수 결과를 시간순으로 정리해야 합니다.

수리 후 같은 문제가 다시 발생했다면 재발 시점과 피해 범위도 별도로 기록하는 것이 좋습니다. 반복 누수나 구조 균열처럼 재산 가치와 안전에 영향을 주는 문제라면 하자의 원인과 보수비용을 확인하기 위한 전문적인 검토가 필요할 수 있습니다.

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