가등기말소소송, 재개발 현장에서 문제가 발생했을때...

가등기의 형식보다 실제 권리관계를 확인해야 합니다

재개발·재건축 사업에서는 토지나 건물에 남아 있는 하나의 가등기가 사업 진행에 영향을 미치는 경우가 있습니다. 소유권 이전이나 신탁 설정 등을 진행해야 하는 상황에서 가등기의 효력을 둘러싼 다툼이 발생하기 때문입니다.

가등기는 장래에 이루어질 본등기의 순위를 보전하기 위한 등기입니다. 매매예약이나 소유권 이전 약정, 채권담보 등의 관계에서 활용될 수 있습니다.

하지만 등기부에 가등기가 기재되어 있다는 사실만으로 그 원인이 된 권리가 항상 유효하다고 단정할 수는 없습니다.

제가 가등기말소소송을 검토할 때도 먼저 등기 원인이 된 계약이 실제로 존재하는지, 가등기 당시 당사자 사이에 어떤 약정이 있었는지, 관련된 금전거래는 있었는지를 확인합니다.

실체가 없는 가등기라면 말소 여부를 다툴 수 있습니다

가등기말소소송에서는 가등기가 설정된 배경을 구체적으로 살펴야 합니다.

실제 매매예약이 존재하지 않거나 가등기의 기초가 된 채권이 이미 소멸한 경우라면 말소를 검토할 수 있습니다. 당사자들이 실제 거래 의사 없이 외형만 만들어 가등기를 설정했다면 통정허위표시 여부도 쟁점이 될 수 있습니다.

또한 가등기의 설정 경위가 반사회질서 행위에 해당하는지를 두고 다툼이 생기는 사건도 있습니다.

결국 중요한 것은 ‘사업에 방해가 된다’는 사정만으로 가등기를 없애는 것이 아닙니다. 등기 원인 계약서, 당사자 사이의 약정과 대화, 자금 이동 자료 등을 통해 해당 가등기가 실질적인 권리에 기초하고 있는지부터 따져야 합니다.

재개발 분쟁은 가등기 하나만 떼어 보면 안 됩니다

재개발 사업에서는 가등기를 둘러싼 민사분쟁과 함께 반복적인 민원이나 소송 제기 등 다른 갈등이 동시에 발생하기도 합니다.

다만 조합원이나 이해관계자가 자신의 권리를 주장하며 민원을 제기하거나 소송을 했다는 이유만으로 곧바로 업무방해가 성립하는 것은 아닙니다. 행위의 목적과 방법, 반복성 등 구체적인 사정을 구별해 검토해야 합니다.

따라서 저는 이런 사건에서 가등기말소소송만 따로 보기보다 가등기 설정부터 현재까지의 권리관계를 시간순으로 정리합니다. 실제 권리가 존재한다면 그 내용을 전제로 해결책을 찾아야 하고, 실체가 없는 등기가 사업 진행을 제한하고 있다면 그 근거를 갖춰 말소를 청구하는 방향을 검토할 수 있습니다.

재개발·재건축처럼 이해관계자가 많은 사업일수록 등기부 한 줄보다 그 등기가 만들어진 과정을 확인하는 것이 먼저입니다.