위반건축물매매 계약 후 분쟁과 현명한 법적 대처법

베란다에 샷시를 달아 방처럼 쓰거나 옥상에 조립식 패널을 얹은 주택은 주변에서 흔히 볼 수 있는 형태입니다.

하지만 이러한 구조물이 관청의 허가 없이 만들어진 불법 증축이라면, 매매 이후 뜻밖의 행정 처분을 마주하게 될 수 있습니다.

오해: 계약을 마쳤으니 매수인이 모든 책임을 져야 한다 → 사실은: 계약 해제나 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다

매매 계약 당시 매도인이나 공인중개사가 불법 구조물이라는 점을 알리지 않았다면, 매수인은 하자담보책임(물건의 결함에 대해 매도인이 지는 법적 책임)을 물을 수 있습니다.

불법 건축 사실을 미리 알았더라면 계약하지 않았을 정도로 중대한 결함이라면 계약 자체를 해제하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다.

또한 철거 비용이나 원상복구에 드는 비용, 혹은 그로 인해 떨어진 건물 가치만큼 손해배상을 청구하는 방향으로 접근하기도 합니다.

다만 매수인 역시 계약 당시 이를 쉽게 알 수 있었는지, 확인 절차를 충분히 거쳤는지 등에 따라 책임 범위가 달라질 수 있습니다.

오해: 이전 주인이 위반했으니 이행강제금도 전 주인이 낸다 → 사실은: 행정청은 현재 소유자에게 시정명령을 내립니다

구청이나 시청 같은 행정관청은 과거에 누가 위반했는지를 일일이 따져서 부과하기보다는, 현재 등기부상 소유자에게 시정명령과 이행강제금을 부과하는 편입니다.

따라서 고지서를 들고 전 주인에게 당장 대신 내라고 요구하더라도, 행정 절차상 납부 의무는 일단 매수인에게 돌아가기 쉽습니다.

이런 상황에서는 다음과 같은 조치를 단계적으로 검토해 볼 수 있습니다.

• 행정관청에 위반 내용과 원상복구 가능 범위를 구체적으로 확인
• 매도인에게 통지서를 보내 이행강제금 및 원상복구 비용 정산 요구
• 중개 과정에서 중개사의 확인·설명 의무 위반이 있었는지 함께 확인

행정 처분 자체는 현재 소유자가 대응하되, 발생한 금전적 손해는 매도인에게 민사상 청구하는 구조로 풀어가는 경우가 많습니다.

오해: '현 상태 그대로 계약' 특약을 썼다면 구제받기 어렵다 → 사실은: 면책 특약이 있더라도 책임을 물을 여지가 있습니다

계약서 특약란에 흔히 적히는 '현 시설 상태에서의 매매계약임'이라는 문구가 모든 법적 책임을 지워주는 것은 아닙니다.

매도인이 위반건축물이라는 사실을 사전에 알고도 고의로 숨겼거나, 일반적인 육안 확인으로는 알기 어려운 하자였다면 면책 특약의 효력이 제한될 수 있습니다.

법원에서도 매도인의 고지 의무 위반 여부나 매수인이 통상적인 주의를 기울였는지를 종합하여 개별 사안마다 결론을 달리 내리는 편입니다.

위반건축물매매 분쟁은 건축물대장 표기 내용, 계약 당시 오고 간 설명, 특약의 구체적 문구에 따라 법적 판단이 크게 엇갈릴 수 있습니다.

이미 계약금을 건넸거나 잔금을 치른 뒤 위반 사실을 발견했다면, 서류와 정황을 차분히 정리해 볼 필요가 있습니다.

사안의 사실관계에 따라 대응 순서나 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 권리 구제 방안은 법무법인 클래식 오대호 변호사와 같은 관련 분야의 조력을 통해 검토해 보시는 것도 도움이 될 수 있습니다.