세입자 잠수와 짐 방치, 임대인이 함부로 문을 열면 위험합니다.

연락이 끊겼다고 점유가 사라지는 것은 아닙니다

월세가 밀리고 연락까지 두절되면 임대인은 집이 사실상 비어 있다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 임차인의 짐이 남아 있고 임대차관계나 점유가 정리되지 않았다면 임대인이 임의로 출입해서는 안 됩니다.

제가 세입자 잠수 사건을 검토할 때는 계약 종료 여부와 연체 차임, 현재 점유 상태부터 확인합니다. 우편물이 쌓였거나 전기 사용량이 적다는 사정은 참고 자료가 될 수 있지만, 그것만으로 임차인이 점유를 포기했다고 단정하기는 어렵습니다.

문을 강제로 열거나 비밀번호를 바꾸고, 단전·단수로 퇴거를 압박하면 주거침입이나 재물손괴 등 별도의 문제가 생길 수 있습니다. 남아 있는 물건을 임의로 폐기했을 때도 분실과 훼손 책임을 둘러싼 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

*AI로 생성된 이미지입니다*

계약 해지 사실을 명확하게 남겨야 합니다

세입자 잠수에 대응하려면 임대차계약서와 월세·관리비 미납 내역, 문자와 통화기록, 계좌 거래내역을 먼저 정리해야 합니다. 계약기간이 끝났는지, 연체를 이유로 적법하게 해지할 수 있는 상태인지도 확인해야 합니다.

주택 임대차에서는 일정한 차임 연체가 있을 때, 상가 임대차에서는 그보다 많은 연체가 있을 때 계약 해지를 검토할 수 있습니다. 다만 연체 사실만 있다고 곧바로 점유를 회수할 수 있는 것은 아닙니다.

내용증명에는 계약 해지 사유와 미납 기간, 연체 금액, 퇴거 및 지급을 요구하는 기한을 구체적으로 적는 것이 좋습니다. 세입자가 우편을 받지 않더라도 발송과 반송 기록은 이후 명도소송에서 경과를 설명하는 자료가 될 수 있습니다.

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명도판결 후 강제집행으로 짐을 정리해야 합니다

세입자가 연락을 받지 않거나 퇴거를 거부하고 짐을 남겨 둔다면 명도소송을 통해 부동산 인도를 청구할 수 있습니다. 승소판결을 받은 뒤에도 스스로 집행해서는 안 되며, 필요하면 집행관을 통한 강제집행 절차로 넘어가야 합니다.

강제집행 과정에서는 남아 있는 가구와 가전, 의류 등 물품을 확인하고 운반·보관하는 절차를 진행할 수 있습니다. 폐기물처럼 보이는 물건이라도 임대인이 임의로 버리기보다는 공식 절차에 따라 처리하는 편이 안전합니다.

보증금에서는 미납 차임과 관리비, 인정되는 원상복구비 등을 정산할 수 있지만 근거 없이 일괄 공제해서는 안 됩니다. 보증금을 초과하는 손해가 있다면 별도의 지급명령이나 손해배상청구를 검토해야 합니다.

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