계약 끝난 세입자 퇴거에 불응한다면...

계약 종료와 해지 사유부터 확인해야 합니다

계약기간이 끝났거나 월세가 밀렸는데도 세입자가 계속 점유하고 있다면 명도 절차를 검토할 수 있습니다. 다만 계약서상 기간이 지났다는 이유만으로 곧바로 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

제가 세입자 퇴거불응 사건을 검토할 때는 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권이 남아 있는지, 계약 종료 통지가 적법하게 전달됐는지부터 확인합니다. 월세 체납을 이유로 해지하려는 경우에도 주택과 상가에 적용되는 기준이 다를 수 있으므로 연체 기간과 금액을 정확히 계산해야 합니다.

무단 전대나 합의한 퇴거일 위반처럼 별도의 해지 사유가 있다면 계약서와 대화 내용, 체납 내역 등을 통해 이를 입증할 수 있어야 합니다.

보증금 정산과 퇴거 의무는 함께 검토해야 합니다

임대차가 종료되면 세입자의 주택 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 원칙적으로 동시에 이행하는 관계에 있습니다. 따라서 명도소송을 제기하더라도 반환할 보증금이 있다면 이를 정산하고 지급할 준비를 해야 합니다.

미납 월세와 관리비, 정당한 범위의 원상복구비는 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 공제 항목과 금액이 과도하면 별도의 분쟁이 생길 수 있으므로 객관적인 자료를 바탕으로 계산해야 합니다.

계약 종료 전 미납 월세와 종료 후 계속 점유한 기간의 손해액도 명도청구와 함께 문제될 수 있습니다. 실제 청구 범위는 점유 상태와 사용 여부, 보증금 공제 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

직접 퇴거시키지 말고 명도소송을 진행해야 합니다

세입자가 나가지 않는다는 이유로 출입문 비밀번호를 바꾸거나 전기와 수도를 차단하고, 짐을 임의로 옮겨서는 안 됩니다. 법원의 판결과 집행관 절차 없이 점유를 빼앗으면 손해배상이나 형사 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

먼저 내용증명으로 계약 종료와 퇴거기한을 알리고, 해결되지 않으면 명도소송을 제기하는 방식이 안전합니다. 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘길 우려가 있다면 소송 전에 점유이전금지가처분을 검토할 수 있습니다.

판결을 받은 뒤에도 퇴거하지 않는다면 집행관을 통한 강제집행이 필요합니다. 미납 월세나 관리비를 확보해야 한다면 세입자의 예금이나 부동산에 대한 가압류를 별도로 검토할 수 있습니다.